近日，上海市靜安區(qū)人民法院審結(jié)了一起涉及私房征收補(bǔ)償利益分割的共有糾紛案件（案號(hào)：（2025）滬0106民初XX號(hào)），該案在非居住部分補(bǔ)償利益的分割問(wèn)題上，呈現(xiàn)出對(duì)“實(shí)際經(jīng)營(yíng)人”權(quán)益的傾斜，反映出司法實(shí)踐中對(duì)“產(chǎn)權(quán)平移”原則的靈活適用與限縮解釋。

一、案件基本情況

涉案房屋位于靜安區(qū)北京西路，為私房，產(chǎn)權(quán)由陳老太（化名）、李女士（化名）、張小姐（化名）三人共同共有。房屋用途為“居非兼用”，其中非居住部分建筑面積為27平方米。張小姐自2005年起在該房屋注冊(cè)并經(jīng)營(yíng)個(gè)體工商戶，先后為理發(fā)店與飲食店。

2023年，該房屋被納入征收范圍，征收補(bǔ)償利益總計(jì)約834萬(wàn)元，其中非居部分補(bǔ)償金額為364.5萬(wàn)元，非居協(xié)議簽約獎(jiǎng)勵(lì)55萬(wàn)元，加上其他與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的補(bǔ)貼，非居相關(guān)利益占比顯著。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：非居補(bǔ)償是否應(yīng)全歸實(shí)際經(jīng)營(yíng)人？

原告陳老太主張，非居部分補(bǔ)償利益應(yīng)遵循“產(chǎn)權(quán)平移”原則，由三位產(chǎn)權(quán)人按份額均分。而被告張小姐則認(rèn)為，其作為營(yíng)業(yè)執(zhí)照持有人和實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，應(yīng)獨(dú)享非居部分的相關(guān)補(bǔ)償。

三、法院裁判要旨：傾向于保護(hù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)人利益

靜安法院在判決中并未完全采納“產(chǎn)權(quán)均分”觀點(diǎn)，而是綜合考慮了房屋實(shí)際使用情況、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記人、經(jīng)營(yíng)持續(xù)時(shí)間等因素，將非居部分的大部分利益判歸張小姐所有。具體而言：

• 張小姐分得約377萬(wàn)元

  ，遠(yuǎn)高于其余兩位產(chǎn)權(quán)人；

• 陳老太分得230萬(wàn)元

  ，李女士分得227萬(wàn)元；

• 法院明確表示，非居部分補(bǔ)償中與經(jīng)營(yíng)行為直接相關(guān)的款項(xiàng)（如停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、非居簽約獎(jiǎng)勵(lì)等）應(yīng)優(yōu)先考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)人。

四、裁判口徑分析：從“產(chǎn)權(quán)平移”到“實(shí)際貢獻(xiàn)”

本案反映出上海基層法院在私房征收非居補(bǔ)償分割中的新裁判傾向：

1. “產(chǎn)權(quán)平移”原則的限縮適用

   雖然《上海市高級(jí)人民法院房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)平移原則，但在實(shí)際裁判中，法院更注重房屋的實(shí)際使用狀況與經(jīng)營(yíng)行為的持續(xù)性。單純依靠產(chǎn)權(quán)登記主張均分，已不足以對(duì)抗實(shí)際經(jīng)營(yíng)人的專(zhuān)屬補(bǔ)償主張。

2. 實(shí)際經(jīng)營(yíng)人身份成為關(guān)鍵因素

   本案中，張小姐不僅持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且持續(xù)經(jīng)營(yíng)多年，法院據(jù)此認(rèn)定其與非居部分的補(bǔ)償利益具有直接貢獻(xiàn)關(guān)系，因而在分割時(shí)予以傾斜。

3. 專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)償與房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)膮^(qū)分

   法院并未將非居部分的所有補(bǔ)償均判給張小姐，而是區(qū)分了“房屋價(jià)值補(bǔ)償”與“經(jīng)營(yíng)行為補(bǔ)償”。前者仍由產(chǎn)權(quán)人共有，后者則傾向于實(shí)際經(jīng)營(yíng)人。

五、啟示與建議

公眾號(hào)“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，本案對(duì)今后類(lèi)似案件的啟示在于：

• 產(chǎn)權(quán)人若未實(shí)際參與經(jīng)營(yíng)

  ，在征收補(bǔ)償中可能無(wú)法均分非居部分的高額獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)貼；

• 實(shí)際經(jīng)營(yíng)人應(yīng)妥善保存營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅記錄、租賃合同等證據(jù)

  ，以證明其對(duì)房屋非居使用的持續(xù)性貢獻(xiàn)；

• 家庭內(nèi)部協(xié)議雖有助于暫時(shí)擱置爭(zhēng)議，但無(wú)法對(duì)抗法院基于實(shí)際使用情況的最終裁量

結(jié)語(yǔ)

靜安法院在本案中對(duì)非居補(bǔ)償利益的分割，體現(xiàn)了司法實(shí)踐在保護(hù)產(chǎn)權(quán)與尊重實(shí)際使用之間尋求平衡的努力。隨著城市更新進(jìn)程加快，類(lèi)似糾紛或?qū)⒃龆啵景笧橄嚓P(guān)當(dāng)事人與法律從業(yè)者提供了重要的裁判風(fēng)向參考。