最近接到太多咨詢(xún)，擔(dān)心2026年房?jī)r(jià)進(jìn)一步崩盤(pán)。

其中有個(gè)主要因素就是二手房集中解禁。

可能是2025年快結(jié)束了吧，越臨近越焦慮。

這里統(tǒng)一回應(yīng)一下：二手房集中解禁并不會(huì)明顯打壓上海整體房?jī)r(jià)。

2021年開(kāi)始，認(rèn)購(gòu)人數(shù)達(dá)到房源數(shù)的130%，買(mǎi)入五年內(nèi)不得交易。

大量好房子都達(dá)到了130%，沒(méi)有進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

能交易的，都是沒(méi)人買(mǎi)的垃圾項(xiàng)目。

未來(lái)四年，上海將會(huì)解禁約12.5萬(wàn)套次新房：

2026年：約33,016套

2027年：約47,691套

2028年：約32,672套

2029年：約11,702套

這些都是各個(gè)區(qū)域最優(yōu)秀的一批樓盤(pán)，將直接重塑房?jī)r(jià)體系。

網(wǎng)上有人說(shuō)影響不大，二手房能交易了房東也不一定賣(mài)，很多小區(qū)掛牌房源只有總體的2%。

這明顯是對(duì)行業(yè)不了解，大部分小區(qū)都是剛交付時(shí)集中掛牌。

尤其是這批房子，前五年不讓賣(mài)，不意味著前五年沒(méi)有賣(mài)房需求。

積壓了幾年集中釋放，掛牌量肯定高。

甚至比正常小區(qū)還要高，因?yàn)檫@批是倒掛時(shí)代的新房。

一二手倒掛、積分制，嚴(yán)重扭曲了買(mǎi)房選擇。

在倒掛、積分制出來(lái)之前，大家買(mǎi)房都是區(qū)域分層。

浦東的買(mǎi)浦東、寶山的買(mǎi)寶山、閔行的買(mǎi)閔行。

2020年二手房大漲，新房沒(méi)怎么漲，新房開(kāi)始比二手房便宜的多。

2021年開(kāi)始，買(mǎi)房就不看區(qū)域了，只看倒掛。

哪里倒掛多就去買(mǎi)哪里。

很多媒體推波助瀾，天天發(fā)布倒掛排行榜，大家一窩蜂的扎進(jìn)倒掛多的新房。

自住合適不合適不重要了，不合適的過(guò)幾年再賣(mài)掉，先把倒掛的錢(qián)賺到手。

那個(gè)年代，大虹橋、唐鎮(zhèn)恨不得收割了全市600-800萬(wàn)的客戶(hù)。

買(mǎi)一套賺300萬(wàn)，誰(shuí)不心動(dòng)。

別說(shuō)上海了，環(huán)二有朋友因?yàn)榈箳欤で顺鞘羞x擇。

本來(lái)2019年要在上海買(mǎi)房的，發(fā)現(xiàn)南京有倒掛，買(mǎi)一套賺200多萬(wàn)。

果斷放棄上海，去南京打新。

但歸根到底這些人都是剛需，需要自住的。

2026年限售解除了，還是要賣(mài)掉房子，買(mǎi)回自己生活、工作的區(qū)域。

環(huán)二那個(gè)朋友老早就準(zhǔn)備賣(mài)掉南京房子了，畢竟上班在上海，老婆孩子都在上海。

倒掛越多的地方、越能收割全市的地方，解禁后賣(mài)房的人就越多，風(fēng)險(xiǎn)就越高。

為什么環(huán)二又說(shuō)對(duì)上海房?jī)r(jià)影響不大？

即使是在倒掛時(shí)代，純投資的客戶(hù)也不多，大部分人確實(shí)有自住需求。

尤其是當(dāng)時(shí)上海限購(gòu)，外地投資客買(mǎi)不了。

是有找人代持的，幾個(gè)豪宅明顯一些，剛需盤(pán)并不多。

你一個(gè)外地人，對(duì)上海完全不了解，誰(shuí)敢輕易在上海找個(gè)阿姨代持買(mǎi)新房？

2026年限售解除了，大家賣(mài)掉房子還要買(mǎi)的。

他的資金在樓市抽離，會(huì)繼續(xù)投入樓市。

對(duì)于上海樓市整體而言，抽離的資金量不會(huì)太大，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

房住不炒不是白喊的。

對(duì)于每個(gè)區(qū)域而言，就是另外一個(gè)故事了。

很多區(qū)域面臨著資金抽離，又有一些區(qū)域面臨資金注入。

改變的是上海樓市的區(qū)域格局。

樓市就是一個(gè)蓄水池，資金就是水，區(qū)域樓市資金抽走水位肯定下降。

在樓市本身看，就是供應(yīng)量劇增。

其實(shí)這些年樓市垮掉，很大程度就是供應(yīng)量太大。

房地產(chǎn)本身沒(méi)什么問(wèn)題，需求量大多蓋新房，需求量小就少蓋點(diǎn)。

供需平衡，市場(chǎng)怎么會(huì)有問(wèn)題？

只是有人希望不斷的賣(mài)新房，需求萎縮了，供應(yīng)量沒(méi)有同等程度下降。

2021年以來(lái)恒大、碧桂園紛紛暴雷，這些房企之前重倉(cāng)小城市甚至縣城。

業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)縣城三分之一歸恒大、三分之一歸碧桂園。

他們暴雷后縣城就沒(méi)什么新房了，其他開(kāi)發(fā)商也不敢去縣城拿地，縣城直接斷供了。

您猜怎么著？很多縣城房?jī)r(jià)竟然企穩(wěn)了。

沒(méi)有新房在樓市抽走資金，現(xiàn)有的二手房不會(huì)暴跌。

憑什么暴跌啊，縣城體制內(nèi)、婆羅門(mén)又不是沒(méi)購(gòu)買(mǎi)力，他們集中住在幾個(gè)小區(qū)，很容易撐起房?jī)r(jià)。

之前有新房他們就集中搬離現(xiàn)在的小區(qū)，那肯定暴跌 。

現(xiàn)在他們不搬走了，房?jī)r(jià)就穩(wěn)下來(lái)了。

上海跟縣城有點(diǎn)不一樣，上海的有錢(qián)人分散居住，不會(huì)集中住幾個(gè)小區(qū)。

對(duì)于某些區(qū)域市場(chǎng)，就有些縣城的特點(diǎn)，尤其是區(qū)域二手房市場(chǎng)。

新房有開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，可以收割全市客戶(hù)。

閔行有個(gè)新房古美閱華，定房客戶(hù)中閔行最多，第二名竟然是浦東。

普陀長(zhǎng)征之前有個(gè)熱盤(pán)越秀蘇河和樾府，當(dāng)時(shí)有些客戶(hù)沒(méi)買(mǎi)到，竟然跟著開(kāi)發(fā)商去買(mǎi)了楊浦的新房。

這種跨區(qū)賣(mài)房，二手房里也有，比如高光時(shí)刻的大寧，本地客戶(hù)只有一半。

2020年-2021年，學(xué)區(qū)房高峰到來(lái)，要學(xué)區(qū)、居住品質(zhì)結(jié)合，北上海只有大寧、新江灣。

再加上北境之王的慣性，中產(chǎn)客戶(hù)的信息收集能力，大寧一直熱度不斷。

其他普通區(qū)域就沒(méi)這個(gè)優(yōu)勢(shì)了，二手房買(mǎi)家大概率來(lái)自區(qū)域內(nèi)部。

靠區(qū)域內(nèi)居民接盤(pán)，就具備了縣城房產(chǎn)的特點(diǎn)——極易被供應(yīng)量沖垮。

一個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)出來(lái)，直接洗空當(dāng)?shù)馗呤杖刖用瘛?/p>

一個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)出來(lái)，直接改變當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)梯隊(duì)。

即使是大寧，也頂不住這個(gè)壓力。

中建玖上瑯宸出來(lái)，金茂府就不是標(biāo)桿了，有可能成為二梯隊(duì)小區(qū)。

原來(lái)的二梯隊(duì)靜安府、寶華現(xiàn)代城等等，可能就成了三梯隊(duì)。

這個(gè)梯隊(duì)的下滑，是區(qū)域房?jī)r(jià)暴跌的主要原因——房子沒(méi)變，客群下沉了。

2026年限售二手房集中入市，他們都是標(biāo)桿，將重塑很多地方的房?jī)r(jià)體系。

都在說(shuō)大虹橋暴跌，其實(shí)有些小區(qū)很堅(jiān)挺，比如虹廬灣成交價(jià)還有8萬(wàn)。

那套房子送了一個(gè)30萬(wàn)的車(chē)位，即使去掉車(chē)位也不便宜。

為什么虹廬灣堅(jiān)挺？

因?yàn)?00萬(wàn)左右確實(shí)沒(méi)房子買(mǎi)，只能買(mǎi)這。

長(zhǎng)寧房齡新一些，還是要1000萬(wàn)。

2024年大虹橋新房基本斷供，幾個(gè)項(xiàng)目多少有些問(wèn)題。

次新小三房基本都調(diào)整到了600多萬(wàn)，周邊的九亭、江橋、南翔也就五六百萬(wàn)。

800萬(wàn)預(yù)算出現(xiàn)空白，必須拔一兩個(gè)項(xiàng)目出來(lái)，特別是需要學(xué)區(qū)的，更加剛性。

西虹橋這里還沒(méi)學(xué)區(qū)，虹廬灣華師大附屬明年就建成了，而且閔行地位高點(diǎn)，個(gè)別需求就去那釋放了。

現(xiàn)在西虹橋也規(guī)劃了優(yōu)質(zhì)學(xué)校，學(xué)校落地了、次新房集中入市了，需求就不一定釋放到虹廬灣。

是騾子是馬，還得再遛遛。

大虹橋的房?jī)r(jià)重塑是全面的，次新房都會(huì)受到影響，比如滬青平公路這邊的幾個(gè)，掛牌價(jià)還要5.5萬(wàn)。

隔壁的南山雨果房齡老一點(diǎn)，其實(shí)品質(zhì)也不錯(cuò)，單價(jià)只有3萬(wàn)多了。

能有這么大差距，是2020年后的次新房太少，中建都算標(biāo)桿了。

后面真正的標(biāo)桿紛紛入市，中建淪為二線(xiàn)小區(qū)，跟南山雨果差距就沒(méi)那么大了。

這跟二手車(chē)一樣，準(zhǔn)新車(chē)貴一些，其他普通二手車(chē)差距就小的多。

建議這批房東，能跑路就趕緊跑。

明年近郊市場(chǎng)，廝殺太激烈了。

去年取消了70/90，今年又說(shuō)取消戶(hù)型限制，新房突然都是130平大戶(hù)型。

很多單價(jià)6、7、8萬(wàn)的地方，總價(jià)直接干到了1000萬(wàn)。

6、7萬(wàn)的地段，總價(jià)都能到1000萬(wàn)，上海1000萬(wàn)的房子直接超供。

哪來(lái)那么多人有1000萬(wàn)預(yù)算。

明年市區(qū)小三房集中解禁，總價(jià)也就1000萬(wàn)出頭，誰(shuí)去買(mǎi)6、7萬(wàn)的郊區(qū)？

2026年，上海樓市面臨三重力量拉扯。

第一，標(biāo)桿二手小區(qū)的集中入市。

第二，近郊戶(hù)型變大總價(jià)提高，跟市區(qū)白刃戰(zhàn)。

第三，市區(qū)新房繼續(xù)增加供應(yīng)。

2026年，市場(chǎng)太復(fù)雜了。

其實(shí)本來(lái)市場(chǎng)很簡(jiǎn)單，突然來(lái)個(gè)倒掛扭曲了市場(chǎng)、突然來(lái)個(gè)戶(hù)型限制扭曲了市場(chǎng)。

扭曲的肯定會(huì)再扭回來(lái)。

真是徒增波動(dòng)。

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不管你是買(mǎi)房還是賣(mài)房，都需要一次全面梳理。