（接上期《尋找中國資產(chǎn)軸：（二）房地產(chǎn)的三個軸》）

根據(jù)我們以上分析，中國的資產(chǎn)高地——“十”字資產(chǎn)軸浮現(xiàn)出來，房地產(chǎn)的發(fā)展又依賴于產(chǎn)業(yè)、人口、政策三個核心軸，那么，這意味著什么呢？

強者恒強

意味著：房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向了分化。

即擁有產(chǎn)業(yè)、人口、政策三個核心軸優(yōu)勢的城市，房地產(chǎn)市場擁有獨立的行情。

當(dāng)“十”字資產(chǎn)軸上的城市房屋價格發(fā)生上漲，如通常大家嘴里議論的當(dāng)前“北上廣深”“一線城市”的新房價格企穩(wěn)、上漲等，其范圍可能僅此而已，它并不是全國房地產(chǎn)市場的晴雨表，而只代表優(yōu)勢資產(chǎn)高地的行情。

這一行情，甚至可能和周邊區(qū)域相反。

那么，這種分化行情會進一步持續(xù)嗎？

答案是：挑戰(zhàn)與機遇并存。

首先是挑戰(zhàn)，就是強者恒強的戲碼必然上演。

其次是機遇，就是在轉(zhuǎn)型期，強者恒強的局面會倒逼各區(qū)域?qū)诵馁Y產(chǎn)重新認(rèn)知，這種新的認(rèn)知若形成共識，訴諸行動，則可能創(chuàng)造新的機會。

先說強者恒強。

正如很多分析指出，隨著中國房地產(chǎn)市場進入下半場，市場主陣地已經(jīng)變成了城市更新。

城市更新的目標(biāo)是什么？

從居住角度看，就是滿足新時代公眾日益提升的新居住需求，構(gòu)建新時代意義下的“好房子”。

對于核心城市來說，“好房子”即以新時代的科技、理念、規(guī)劃、設(shè)計、投資模式等，結(jié)合整體城市功能升級，對既有居住環(huán)境進行改造，使得其具有新人居概念，并與整個城市整體功能提升融而為一。

這和舊有的房地產(chǎn)開發(fā)有什么不同呢？

舊有的房地產(chǎn)開發(fā)，憑借房地產(chǎn)一家企業(yè)就控局了——拿地蓋房。

但是，城市更新涉及新的整體城市規(guī)劃，它需要政府統(tǒng)籌控盤，要有政策乃至于財政支持，要依賴新基建，要多部門、多業(yè)態(tài)的參與，要面對既有密集居住的高成本開發(fā)，要新的理念規(guī)劃，要新的投資模式等等。

換言之，城市更新是高政策依賴、高系統(tǒng)要求、高成本開發(fā)的復(fù)雜工程，也是從摸著石頭過河到最終模式確立的探索過程。

目前，城市更新在全國遍地開花。雖然多數(shù)的城市更新還處于漸進性探索、淺水區(qū)試水階段，如微改造、基礎(chǔ)更新、商業(yè)街區(qū)改建等，但也因地制宜地出現(xiàn)了各種不同的更新案例。這些案例除給城市所在地居民帶來實際改善，也為全國各地的城市更新拓展了思路，為進一步的更新手段升級、深入提供了借鑒。

城市更新具有光明而廣闊的未來，但其過程，也會因全國各城市的基礎(chǔ)資源條件不同，呈現(xiàn)出差異。它既是多模式推進、彼此借鑒，也是普惠性與階梯性并存，即更高資金水平、更高標(biāo)準(zhǔn)、更高系統(tǒng)性條件下的城市更新，將進一步拉開核心城市與周邊城市房地產(chǎn)市場（包括房價）的差距，體現(xiàn)強者恒強的特點。

如果說，投資“十”字資產(chǎn)軸上的城市房屋，具有更好的升值屬性，那么，除了城市核心資源、公眾服務(wù)優(yōu)勢等享用權(quán)，還包括對未來更優(yōu)居住環(huán)境提升的兌換權(quán)。

強者恒強案例：北外灘城市更新

2020年，《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲批，上海北外灘城市更新正式開始——以“國際最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”的規(guī)劃，建設(shè)包括“世界會客廳”等標(biāo)志性項目。

2025年5月13日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，介紹北外灘開發(fā)建設(shè)五周年成果。

北外灘面積不大，是沿黃浦江、蘇州河形成的一塊約4平方公里的長條區(qū)域（大致東西寬4公里，南北1公里）。但該區(qū)域為上海城市主中心，與外灘、陸家嘴構(gòu)成了“黃金三角”。

北外灘地理區(qū)域示意圖

政府主導(dǎo)

北外灘城市更新，以政府負(fù)責(zé)頂層設(shè)計、規(guī)劃審批、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資，然后引入有實力的大型開發(fā)商（如金茂、上實發(fā)展、金光集團等）進行具體地塊的開發(fā)建設(shè)。官方說法為：“創(chuàng)新形成了系統(tǒng)高效的建設(shè)機制”。

產(chǎn)業(yè)聚集
北外灘的發(fā)展重點為航運服務(wù)、總部經(jīng)濟等。本次更新也吸引了一批重量級的金融、航運、科技企業(yè)總部和功能性機構(gòu)落戶。

按照新聞發(fā)布會介紹——

5年來，北外灘集聚港航企業(yè)4700余家，運力占全市近7成。聚各類金融機構(gòu)2100余家，資產(chǎn)管理規(guī)模超8萬億元，入選上海市首批股權(quán)投資集聚區(qū)。航運和金融產(chǎn)業(yè)區(qū)域貢獻超45%。建成上海城創(chuàng)金融科技國際產(chǎn)業(yè)園、上海創(chuàng)新創(chuàng)意設(shè)計研究院、北科創(chuàng)生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等高質(zhì)量科創(chuàng)空間。先后引入荷蘭全球人壽、法國東方匯理、德國漢宏物流、阿聯(lián)酋博祿、日本商船三井等知名跨國公司，2024年全區(qū)實到外資增長35.8%。

未來5年，北外灘將加快推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與科技創(chuàng)新深度融合，擴大航運、金融、商貿(mào)等支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，壯大綠色低碳、高端智能檢測裝備、生物技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)集群，做大科技服務(wù)、文化創(chuàng)意等特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模，系統(tǒng)提升產(chǎn)業(yè)體系綜合競爭力。

系統(tǒng)升級開發(fā)

本次北外灘城市更新，完成了多層次的系統(tǒng)開發(fā)與改建。

1.通過大規(guī)模土地收儲和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，實現(xiàn)了成片開發(fā)、整體推進，以及地上、地下一體化開發(fā)。

2.完成了系統(tǒng)性功能開發(fā)，如打造全球總部城，重點吸引跨國公司地區(qū)總部、功能性機構(gòu)和國際組織入駐，發(fā)展高端商務(wù)、金融、航運服務(wù)等核心功能；打造頂級中央活動區(qū)，融合高端商業(yè)、頂級酒店、文化藝術(shù)、旅游休閑等功能，提供全天候活力；打造建設(shè)世界級濱水區(qū)，優(yōu)化濱江公共空間，貫通岸線，提升景觀品質(zhì)和親水性。

3.歷史風(fēng)貌保護與活化利用，如對提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)（包含上海猶太難民紀(jì)念館及周邊）進行嚴(yán)格保護和有機更新，避免大拆大建；對優(yōu)秀歷史建筑（如雷士德工學(xué)院舊址、浦江飯店等）進行精心修繕和功能置換（如雷士德工學(xué)院成為創(chuàng)新創(chuàng)意設(shè)計學(xué)院）。

4.基礎(chǔ)設(shè)施與交通優(yōu)化，如推行“無車區(qū)”理念，即在核心商務(wù)區(qū)實踐“窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)”，限制社會車輛，優(yōu)先保障公共交通和慢行交通；建設(shè)核心區(qū)地下車行系統(tǒng)，減少地面交通壓力；打造二層連廊系統(tǒng)，實現(xiàn)便捷、全天候的空中步行網(wǎng)絡(luò)，連接主要建筑和交通節(jié)點；強化公共交通強化，優(yōu)化地鐵、公交、輪渡接駁。

5.核心地標(biāo)項目與綠色生態(tài)、智慧城市的融入，如打造世界會客廳、北外灘來福士、白玉蘭廣場、友邦金融中心等，同時在規(guī)劃中強調(diào)綠色建筑、立體綠化、海綿城市等理念。在基礎(chǔ)設(shè)施和城市管理中積極應(yīng)用智能化技術(shù)，打造面向未來的智慧城區(qū)。

區(qū)域房產(chǎn)案例

在以上城市更新中的背景下，北外灘“低密風(fēng)貌項目”天潼里入市。

北外灘天潼里樓盤

按照相關(guān)資料介紹，天潼里小高層公寓均價18萬元/㎡，總價3400萬元~1.3億元/套；疊墅與合院的均價為28.8萬/㎡。按照正在銷售的數(shù)據(jù)，該樓盤在售800~1200㎡風(fēng)貌合院別墅15套；209~641㎡平層洋房59套。預(yù)計總價1.9億元起。

上海北外灘城市更新代表著中國城市最優(yōu)資源條件下的一種嘗試，但它只是方案之一。

（待續(xù)）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮