每年三月初，都是中國最重要的“兩會時期”。

昨天上午，大家如期看到了2025年新的兩會政府工作報告。對于業(yè)界來說，這樣的報告不僅是增強信心，更多的是要從中認(rèn)真學(xué)習(xí)，找尋到自己的定位和發(fā)展機會。

那么，今年公布的兩會報告，最讓我們業(yè)界感到欣喜的就是在政府旗幟鮮明的提出的十大工作任務(wù)中，第一條就是“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求”。

對于這個提振消費的任務(wù)，報告里具體的表述如下：

1、實施提振消費專項行動。制定提升消費能力、增加優(yōu)質(zhì)供給、改善消費環(huán)境專項措施，釋放多樣化、差異化消費潛力，推動消費提質(zhì)升級。

2、多渠道促進居民增收，推動中低收入群體增收減負(fù)，完善勞動者工資正常增長機制。安排超長期特別國債3,000億元支持消費品以舊換新。

3、從放寬準(zhǔn)入、減少限制、優(yōu)化監(jiān)管等方面入手，擴大健康、養(yǎng)老、托幼、家政等多元化服務(wù)供給。

4、創(chuàng)新和豐富消費場景，加快數(shù)字、綠色、智能等新型消費發(fā)展。

5、落實和優(yōu)化休假制度，釋放文化、旅游、體育等消費潛力。

6、完善免稅店政策，推動擴大入境消費。深化國際消費中心城市建設(shè),健全縣域商業(yè)體系。完善全口徑消費統(tǒng)計制度。強化消費者權(quán)益保護,營造安全放心消費環(huán)境。

解讀一下，在這部分工作任務(wù)中，除了保障性的政策引導(dǎo)和居民增收要求外，核心任務(wù)精簡下來，就這么幾條：

第一，增加優(yōu)質(zhì)供給，增加差異化、多樣化消費；

第二，消費品以舊換新；

第三，提升服務(wù)型供給，包括健康、養(yǎng)老、托幼、家政；

第四，釋放文旅體育消費；

第五，擴大入境消費。

除了提振消費這個頭條，在第六條中，也重點提到了持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

這條的報告關(guān)鍵內(nèi)容是：

因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用。

適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要,完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

如果合起來看上述第一條和第六條的意見，我們在國內(nèi)的項目投資領(lǐng)域，會蘊藏著怎樣的機會呢？

我認(rèn)為，在供給過剩的市場上，中國大量消費設(shè)施已經(jīng)老化。同質(zhì)化的內(nèi)卷，需要進行新的一輪更新才能滿足時下的消費創(chuàng)新需求。

下面我來談?wù)?個方面的具體機會。

1、城市中心區(qū)的舊改

這幾年，全國發(fā)行的舊改專項債數(shù)量逐年增加。

2020年是300億，2021年規(guī)模提升至超1,000億元，之后這個數(shù)據(jù)就不斷提升。結(jié)合歷史增速和政策優(yōu)先級，預(yù)計2025年舊改專項債規(guī)?？赡茉?,000億元-3,000億元之間。

而這類項目的投資，將相應(yīng)拉動下面的機會：

2、城區(qū)好地段老廠房改造

這兩年在國內(nèi)文商旅領(lǐng)域，頭部的熱點項目，無一例外都有老廠房改造的身影。比如上海浦東頭牌項目EKA天物和浦西時下大熱的西岸夢中心，都是這兩年上海非標(biāo)商業(yè)市場的頂流項目。

不僅上海，成都的東郊記憶、浙江的紹興天地、合肥的合柴1972、新糧倉，以及蕪湖的1900老船廠，這類項目都是因為具備了優(yōu)質(zhì)的城市區(qū)域和非標(biāo)商業(yè)的獨特屬性，成為當(dāng)?shù)氐男马斄鳌?/p>

可以預(yù)期的是，在未來，各個城市地段優(yōu)質(zhì)的老廠房，以他們獨特的空間稟賦，正成為一個個城市的新消費目的地。

3、傳統(tǒng)商業(yè)的改造提升

盒子型商業(yè)和街區(qū)型商業(yè)，都需要在新的業(yè)態(tài)下，進行改造提升。中國近萬個購物中心，目前隨著消費的疲弱，整體購物中心的租金仍然在下行。在這樣的情況下，一批選址較差、經(jīng)營能力較弱的商業(yè)，面臨更新改造的需求迫在眉睫。

我估計，從購物中心的整體空置率水平來測算，這批經(jīng)營困難物業(yè)的比重可能占到整個市場的20%。

從去年開始，我們就看到新開的項目中，有30%以上的項目都是屬于存量改造了。這批商業(yè)的煥新，都不約而同地聚焦到了新場景和新業(yè)態(tài)的營造上。在投資預(yù)算有限的情況下，創(chuàng)造新場景的難度和壓力交給了操盤團隊。

誰能率先破譯這樣的商業(yè)改造密碼，就能獲得更好的市場機會。以百聯(lián)集團對南京東路ZX創(chuàng)趣場的改造成功經(jīng)驗來看，改造后的坪效要遠(yuǎn)超市場3倍以上，這種以二次元消費為核心的新場景，非常值得推廣。

4、城市公園的商業(yè)化更新提升

各大城市的公園都是占據(jù)了有利城市區(qū)位的生態(tài)資產(chǎn)。

如今隨著地方財政的緊縮，各個城市公園資產(chǎn)的市場化盤活，迫在眉睫。城市公園改造占比約占城市更新總投資的8%-12%，即800-1,200億元。

這樣的投入資金，意味著更多的更新機會。注意，這樣的更新不是簡單的公園設(shè)施的翻新，更多的是在翻新的同時，會引進更新的商業(yè)業(yè)態(tài)和游樂內(nèi)容，帶動城市微度假消費市場的熱浪。

2023年，住建部的《開展城市公園綠地開放共享試點工作通知》之后，全國846個市縣、6,174個城市公園開展綠地開放共享試點，開放草坪、林下空間等區(qū)域。

這樣的政策推動，就為未來公園的商業(yè)化再造帶來了很大機會。以REGULAR源野、麓客島為代表的公園商業(yè)正在快速攀升，成為中國新非標(biāo)商業(yè)的頂流。這里的店鋪的商業(yè)坪效，很多都高于普通的商業(yè)體2-3倍。

未來這個領(lǐng)域的商業(yè)盤活，同樣釋放出大量的新機會。全新的業(yè)態(tài)、全新的活動、全新的社群，全新的策展，都會在各大城市中心區(qū)的公園里進行。

5、歷史文化街區(qū)的有機提升

時到如今，中國多數(shù)歷史文化街區(qū)、古街、古鎮(zhèn)都需要提質(zhì)升級。

就拿古鎮(zhèn)來說，目前中國有2800多個古鎮(zhèn)，同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，以張家界大庸古城為代表的失敗的古鎮(zhèn)比比皆是?？罩玫奈飿I(yè)、落后的業(yè)態(tài)、門可羅雀的游客，讓這批資產(chǎn)成為了許多地方政府的傷疤。

而以新夜游、新市集、新策展為代表的新文旅業(yè)態(tài)，在一些優(yōu)質(zhì)的有潛力的項目上在不斷煥新。這樣的歷史文化街區(qū)的煥新提升，衍生出更多的新機會。

6、遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)的煥新提升

前兩年特色小鎮(zhèn)建設(shè)浪潮褪去之后，中國各地都出現(xiàn)了一堆爛尾的特色小鎮(zhèn)，這些項目動輒投資數(shù)億，數(shù)十億后，在房地產(chǎn)浪潮的快速消退下，戛然而止。

一批泡沫資產(chǎn)的問題，也需要解決。

雖然并不是所有的小鎮(zhèn)都能救活，但引進了新業(yè)態(tài)、新模式的遠(yuǎn)郊項目，仍然會引起市場的興趣。三亞阿那亞今年前兩個月就賣了10個億，證明高品質(zhì)度假的市場需求仍然存在。

然而阿那亞不是孤品，它已經(jīng)成為一種可以復(fù)制的模式，度假生活方式的營造就應(yīng)該從服務(wù)做起，從產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)品創(chuàng)新上找出路。

在老齡化大潮洶涌澎湃的當(dāng)下，中國的康養(yǎng)度假剛需還在，但一個時代過去之后，如何用更高的性價比、更好的服務(wù)、更新的場景和設(shè)施去激活這批沉睡的資產(chǎn)，需要審時度勢當(dāng)前的生活行為趨勢，分板塊、分區(qū)域、分階段的改造提升。

7、傳統(tǒng)景區(qū)的提升

從國家專項債的投資來看，2023年文旅專項債占比約3%-5%，若 2025年專項債總規(guī)模維持在4萬億元左右，文旅領(lǐng)域投入或達1,200億元-2,000億元。

結(jié)合政策導(dǎo)向、部分案例及行業(yè)占比推測，2025年全國文旅專項債投入可能在千億元級別，其中傳統(tǒng)景區(qū)提升項目占比或達20%-30%。

據(jù)我的調(diào)研判斷，前幾年中國大量的傳統(tǒng)景區(qū)都利用專項債資金，進行了基礎(chǔ)設(shè)施的擴容和提質(zhì)升級，這為今后的內(nèi)容升級和科技升級打造了很好的基礎(chǔ)。

由此可見，配合中央的政策加碼，各地的央國企平臺公司已經(jīng)率先啟動了新消費設(shè)施的煥新升級。在中國文商旅消費領(lǐng)域，上述一些賽道上的煥新，都孕育著巨大的市場機會。但風(fēng)險與挑戰(zhàn)并存。

如今，大量民營企業(yè)也是在躍躍欲試，探索市場，尋找與國企合作的創(chuàng)新機會。他們在看準(zhǔn)機會后，也會果斷投入市場，開拓一個個新的藍海。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 紹興：|蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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住宅

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文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

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西北地區(qū)-西安：

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