9月底的中國(guó)宏觀市場(chǎng)政策面的變化真是劇烈，大消息一個(gè)接一個(gè)出臺(tái)，政策像雨點(diǎn)一樣落下來(lái)，讓人目不暇接。

今天最高級(jí)別的會(huì)議上，又一次重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)問(wèn)題，而且態(tài)度極其鮮明，并沒(méi)有采用以往的“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”這樣的常規(guī)定調(diào)。

從歷史上看，最高級(jí)別的會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的有著如此明確表態(tài)的情況非常罕見(jiàn)。

我們來(lái)看今天公布的最高級(jí)別的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵會(huì)議的幾條重點(diǎn)內(nèi)容：

REALESTATE REVIEW

1、會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面及市場(chǎng)廣闊、經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大等有利條件并未改變。同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題。要全面客觀冷靜看待當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，正視困難、堅(jiān)定信心，切實(shí)增強(qiáng)做好經(jīng)濟(jì)工作的責(zé)任感和緊迫感。

2、會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層“三?！惫ぷ鳌Ｒl(fā)行使用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債和地方政府專(zhuān)項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。

3、要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。

4、要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

5、要努力提振資本市場(chǎng)，大力引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金入市，打通社保、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)荣Y金入市堵點(diǎn)。要支持上市公司并購(gòu)重組，穩(wěn)步推進(jìn)公募基金改革，研究出臺(tái)保護(hù)中小投資者的政策措施。

6、會(huì)議指出，要幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范涉企執(zhí)法、監(jiān)管行為。要出臺(tái)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法，為非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。要把促消費(fèi)和惠民生結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)中低收入群體增收，提升消費(fèi)結(jié)構(gòu)。要培育新型消費(fèi)業(yè)態(tài)。要支持和規(guī)范社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老、托育產(chǎn)業(yè)，抓緊完善生育支持政策體系。要加大引資穩(wěn)資力度，抓緊推進(jìn)和實(shí)施制造業(yè)領(lǐng)域外資準(zhǔn)入等改革措施，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)化、法治化、國(guó)際化一流營(yíng)商環(huán)境。

最近10年來(lái)，關(guān)于經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵會(huì)議時(shí)間基本都是確定的，一年三次，一般分別在4月底、7月底和10月底召開(kāi)。

而這次9月底就召開(kāi)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵會(huì)議，可見(jiàn)是非常緊急的。而其召開(kāi)背景也不平常，可能是三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些問(wèn)題。

從內(nèi)容上看，這次會(huì)議，對(duì)振興經(jīng)濟(jì)的信號(hào)非常強(qiáng)烈，而且都是直面當(dāng)下經(jīng)濟(jì)最最重要的問(wèn)題，進(jìn)行了決定性的表態(tài)，可見(jiàn)力度和決心。

而在此之前，自從9月19日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)之后，9月24日，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)央行提出了針對(duì)最為關(guān)切的存量房貸問(wèn)題，已經(jīng)有了明確的解決方案。就是下面三點(diǎn)：

1、下調(diào)存量房貸利率降0.5個(gè)百分點(diǎn)；

2、將二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%；

3、將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)還可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。

再然后是今天，9月26日，最高級(jí)別經(jīng)濟(jì)會(huì)議上又推出了重大政策指示。

最近幾天，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們分析，當(dāng)前的貨幣政策已經(jīng)使出了洪荒之力，全力以赴去解決問(wèn)題。未來(lái)我們還可以期待的是在財(cái)政政策方面，估計(jì)還會(huì)有更大的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在，市場(chǎng)上還有來(lái)自彭博社媒體的傳言，提到未來(lái)可能會(huì)考慮大規(guī)模的財(cái)政刺激政策，包括大幅提高超長(zhǎng)期國(guó)債的額度，增加民生補(bǔ)助，以及大規(guī)模減稅政策。

未來(lái)會(huì)不會(huì)兌現(xiàn)這樣的政策傳言，我們可以拭目以待。要知道之前的房貸利率調(diào)整的政策，也是先從彭博社流出的傳言報(bào)道的。

再看資本市場(chǎng)方面。中國(guó)的資本市場(chǎng)一直是個(gè)高度內(nèi)卷，提前搶跑的市場(chǎng)，他們的反饋永遠(yuǎn)要領(lǐng)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的反饋。

目前來(lái)看，港股已經(jīng)進(jìn)入了牛市，A股也超過(guò)了3,000點(diǎn)。

圖：2024年9月26日恒生指數(shù)和上證指數(shù)收盤(pán)報(bào)價(jià)

再看房地產(chǎn)股票。9月13日開(kāi)始到現(xiàn)在，保利上漲22%，萬(wàn)科上漲27%，龍湖上漲47.4%，華潤(rùn)置地上漲35.7%，基本都呈現(xiàn)出瘋漲態(tài)勢(shì)。

圖：2024年9月26日典型房產(chǎn)股收盤(pán)報(bào)價(jià)

那么最后，至于我們最關(guān)切的中國(guó)實(shí)體房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的走勢(shì)？投行專(zhuān)家們也有這樣的一種預(yù)測(cè)論調(diào)：

1、港股已經(jīng)熊市結(jié)束開(kāi)始新周期，未來(lái)A股一定是領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)起來(lái)。

2、地產(chǎn)是排序最后的。不能只盯著地產(chǎn)，地產(chǎn)市場(chǎng)一定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住后再穩(wěn)住。

3、要等哪天京滬房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，中國(guó)股市至少都在牛市下半場(chǎng)了。

4、以前是地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)地產(chǎn)。

我理解上述論調(diào)背后的邏輯是，中國(guó)資本市場(chǎng)一直是個(gè)“快牛慢熊”的市場(chǎng)，只要利好一出就會(huì)市場(chǎng)瘋漲，然后很快就會(huì)把預(yù)期打滿(mǎn)。從開(kāi)始漲到牛市下半場(chǎng)，可能也就很短的一段時(shí)間。

從我們實(shí)際接觸的線下項(xiàng)目的銷(xiāo)售反饋和地產(chǎn)同行們的情緒來(lái)看，確實(shí)至今實(shí)體房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有呈現(xiàn)出回暖的跡象。

但情況正在變化。

如今，政策力度還在不斷增強(qiáng)，并給出需要“要促進(jìn)房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)”的指示，市場(chǎng)反饋還在不停發(fā)酵，正面的市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變已經(jīng)從資本市場(chǎng)蔓延開(kāi)來(lái)。

不管怎樣，3年來(lái)，這漫長(zhǎng)的黑夜似乎能看到些頭了。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

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西北地區(qū)-西安：

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