文章開頭，先聊聊4月底新出的一個規(guī)定！

4月29日，自然資源部辦公廳公布了關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知。

通知明確，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

通知的意思很清晰明了，就是任何城市都不能無限制的賣地了，要想賣地先得看你的新房的去化情況。

要知道，當下不少城市都面臨財政的壓力，土地出讓又是地方政府的重要收入來源。在這種背景下，新房去庫存的重要性已經(jīng)不言而喻了！

那么南京的新房庫存處于什么階段呢？

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，當前南京新房庫存有68399套。

同時截至發(fā)稿，今年南京已成交了7802套新房，加上去年11月的3110套和12月的3739套，最近6個月南京新房的成交量為14651套，新房月均的成交量約為2441.83套。

代入去庫存周期的計算方式，得出南京的新房去庫存周期約為28個月，已經(jīng)超“警戒線”了。(去庫存周期=當月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅成交面積的平均值)

也就是說南京新房去庫存的周期位于在18個月（不含）-36個月之間，要按照“盤活多少、供應多少”的原則。

但南京也要警惕起來，因為南京還是有暫停土地供應的風險。

按照南京的數(shù)據(jù)，如果要低于36個月的去化周期算，南京月均的新房成交量必須超過1900套，最近六個月的新房成交量必須超過11400套。

今年前4個月南京新房成交量為7802套，如果5、6兩個月成交量加在一起不足3598套，南京也必須暫停土地供應了。

所以，南京新房去庫存的形勢已經(jīng)岌岌可危了！

面對這種情況，南京是如何應對的？

目前看來主要是三個應對方案：房票安置、購房補貼、存量房“以舊換新”。

首先是4月3日，南京市秦淮區(qū)在其官網(wǎng)發(fā)布了國有土地上住宅房屋征收房票安置的操作細則，房票主打一個全市都能用，購買商品房最高可獎勵5%。

此后的4月7日，南京市棲霞區(qū)發(fā)布房票安置細則，用房票購買商品房最高可獎勵10%，參與房票安置的房源包括征收安置房、商品房。

就在同一天，浦口區(qū)也發(fā)布了最新版的人才安居政策（征求意見稿），新政對A類-F類人才均有不同程度的購房及安居支持，其中A類人才“一人一策、一事一議”，B類人才申請購房補貼最高金額可達200萬。

4月12日，江寧區(qū)也宣布在該區(qū)購買新房或競配建住宅的買家，最高可以享受“總價2%+20萬”的購房補貼，另外還可獲贈購車抵用券、文旅消費券等。

相比其他區(qū)，作為身在富人區(qū)的建鄴，房票安置新政顯然力度更猛！

5月2日，建鄴區(qū)發(fā)布了《南京市建鄴區(qū)國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行細則》《南京市建鄴區(qū)征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行細則》。建鄴區(qū)國有土地征收房票安置，最高獎勵10%；建鄴區(qū)集體土地征收房票安置，最高給予15%購房獎勵。目前這個補貼標準是南京已發(fā)布的各區(qū)中最高的。

南京開始用房票安置加上購房補貼，引導更多拆遷安置人群購買商品房。

另外，南京還在積極引導二手房“以舊換新”，首批試點房源2000套，可置換位于建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)、秦淮區(qū)、溧水區(qū)的14個新房項目。

自4月27日南京安居集團發(fā)布二手房“以舊換新”試點活動以來，市場的反響積極，買房人的換購熱情也很高，據(jù)了解目前已經(jīng)有幾千組客戶咨詢。

隨著近期南京樓市各種利好政策的出臺，加上開發(fā)商主動讓利，很多新房樓盤的折扣力度較大，無論是剛需還是改善的買房人，當下買房都是一個好機會。