上周，熱度最高的事件之一，即來自陸家嘴發(fā)布的毒土地索賠，這個(gè)事件也引發(fā)了群友對(duì)福州部分項(xiàng)目的討論，蹭余溫聊聊。

土地事件

上海陸家嘴公司發(fā)布訴訟公告，因土壤污染產(chǎn)生侵權(quán)糾紛，將江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司等多方告上法庭，涉案金額100.44億元。

2022 年以來，公司及各方環(huán)境調(diào)查確定綠岸公司名下14塊地存在污染且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。

2016年，蘇鋼集團(tuán)將子公司蘇州綠岸95%股權(quán)在上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售。蘇州綠岸的核心資產(chǎn)，即蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)17塊國有土地的使用權(quán)。

最終，陸家嘴經(jīng)過222輪報(bào)價(jià)，以約85.25億成功拿下綠岸公司。

近期，蘇鋼集團(tuán)發(fā)出說明，在2016年轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，公司已如實(shí)披露了第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調(diào)查結(jié)果及報(bào)告全文，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確提示了該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產(chǎn)區(qū)域，可能存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)。

目前兩家企業(yè)也是各執(zhí)一詞，受到影響的業(yè)主，也發(fā)出了退房的訴求。

部分網(wǎng)友把事件矛頭指向房價(jià)下跌：當(dāng)時(shí)滸關(guān)樓面價(jià)在1.2-1.8W不等，這個(gè)地塊樓面價(jià)8K，是很劃算，只不過在22年開始房價(jià)暴跌，這個(gè)住宅新房從2.4跌倒二手1.4，房企才自爆要退地。

當(dāng)然不管實(shí)際如何，這里面最少透露出一個(gè)情況：土地的安全引人關(guān)注，兩家企業(yè)不管孰是孰非，購房者以及建設(shè)的工人，健康和利益已經(jīng)受到損害。

伴隨著這個(gè)熱點(diǎn)，福州部分地塊的前身也引發(fā)熱議，下面就從航拍截圖看看。

土地情況

為了更好對(duì)比，以土拍地塊名做檢索，羅列部分工廠、公司地塊，當(dāng)然即便位列其中，也并不代表存在安全隱患。

這些地塊里面，這個(gè)重點(diǎn)污染企業(yè)是最受關(guān)注的，其中東二環(huán)的二化地塊可謂首當(dāng)其沖。

1、東二環(huán)

從建設(shè)以來，一直受困所謂的毒土地，當(dāng)然相關(guān)新聞也給出過說明，從當(dāng)初工廠面積來看，東南電化約1100畝，耀隆化218畝。

從后來的土拍來看，耀隆化工廠，即香開新城地塊，面積181畝，周邊還有部分工廠地塊。

核心主要還是該盤，目前整個(gè)地塊南側(cè)，已經(jīng)是近年最有代表的晉安湖。

至于1000多畝的東南電化，被分割出讓，代表是保利香檳國際，以及泰禾廣場(chǎng)的周邊地塊。

對(duì)于這種巨型地塊，也不代表全部是存在有污染源，按航拍對(duì)比來看：

從航拍圖來看，最明顯看到就是鐵皮廠房，不過從放大圖來看，部分暗黑地塊，可能才是污染源的核心區(qū)域。

從當(dāng)初報(bào)道來看，保利香檳國際開發(fā)的時(shí)候，房企也對(duì)這個(gè)毒地塊做了處理。

如今回頭看，當(dāng)初上市被毒土地二化纏身的東二環(huán)，這10年房價(jià)漲幅也領(lǐng)跑福州，讓當(dāng)初不少看不上的購房者，也錯(cuò)失了這寶貴的樓市紅利期。

目前會(huì)看東二環(huán)泰禾商圈的二手次新，以金尊府、融僑悅城為首的均價(jià)最高，大盤定位的保利香檳+香開新城，均價(jià)都比這些項(xiàng)目低了5-8K。

這里面的原因很多，可能是超級(jí)大盤，或者部分品質(zhì)問題，也有可能是當(dāng)初地塊的前身來源爭議。

2、工業(yè)路

回顧福州這十幾年的開發(fā)，除了當(dāng)初二化起步的東二環(huán)外，還有就是工業(yè)路。

首先就是依靠過渡楊橋中，二手房價(jià)土拍5W的融信瀾郡，地塊前身青島啤酒廠，航拍圖如下：

隨后還有各種工廠，比如玻璃廠、保溫瓶廠、味精廠、燈泡廠等，這些地塊的后來也被建設(shè)成：群升白馬郡、紅星（三迪店），新璟閣等。

當(dāng)然這些地塊也僅僅是部分，按網(wǎng)絡(luò)信息，工業(yè)路原來還有：福州釀造廠、福州客車廠、福州罐頭廠、福州汽車修理廠、福州有色金屬壓延廠、福州動(dòng)力機(jī)廠、福州油墨廠、福州第二塑料廠、福州搪瓷廠、福州發(fā)電設(shè)備廠、福州軋鋼廠等等。

這些地塊被建設(shè)成哪些項(xiàng)目，不太好追蹤，大家感興趣自行搜索。

3、其他

除了這兩個(gè)代表區(qū)域外，在羅列幾個(gè)區(qū)域的代表，分別是五四北、塔頭、臺(tái)江鰲峰。

對(duì)于五四北，戰(zhàn)坂核心區(qū)原省拖拉機(jī)廠，分割出三個(gè)樓盤：融信瀾天、中庚香山新時(shí)代、卓樾風(fēng)華。

這里面融信、中庚都在高峰期出讓，樓面價(jià)土拍2W，可謂趕上好時(shí)機(jī)。

對(duì)于塔頭，彈簧廠的建發(fā)央璽、鍋爐廠的世歐瀾山，兩個(gè)地塊算是板塊最有代表的樓盤，央璽高峰期出讓，可售樓面價(jià)高達(dá)3.5W，最終房企通過各種捆綁售價(jià)高達(dá)5-5.5W。

如今回頭看這個(gè)所謂的改善盤，基本已經(jīng)在高位被套死。

至于世歐瀾山，近期的法拍案例，也讓這個(gè)改善盤進(jìn)入大眾視野。

這幾年這里供應(yīng)了大面積的高比例安商房，以及網(wǎng)紅盤榕發(fā)悅樂郡。

對(duì)于鰲峰，原福人木業(yè)公司地塊，后來即214畝的陽光凡爾賽宮，項(xiàng)目也成為板塊最具代表。

除了鰲峰外，近年鼓樓供應(yīng)的唯一一幅大型純商地塊，保利天悅二期，前身來自紡織廠地塊。

盤點(diǎn)總結(jié)

一個(gè)毒土地事件，引發(fā)了一場(chǎng)市場(chǎng)關(guān)于土地的安全擔(dān)憂，這里面更多還是透露了信任危機(jī)。

這幾年隨著樓市下行，房企暴雷交房減配成常態(tài)，部分項(xiàng)目甚至短時(shí)間成危房，比如福州三江口的理想城。

這一系列的表現(xiàn)其實(shí)也讓這個(gè)樓市更加經(jīng)不起考驗(yàn)。

對(duì)于福州前10幾年的部分污染企業(yè)地塊，目前并沒有出現(xiàn)突發(fā)情況，最少側(cè)面說明大部分地塊都算安全。

至于后續(xù)的土地供應(yīng)，福州目前城區(qū)內(nèi)的舊改，主要以市中心的老房舊改。

至于這種廠房工業(yè)用地，目前主要關(guān)注在于，是否有工業(yè)用地通過屬性變更成住宅。

這里面最受關(guān)注的幾個(gè)：金山工業(yè)區(qū)、東區(qū)三創(chuàng)園、南區(qū)義序等。

近期金山大道北側(cè)的八箴路南側(cè)地塊，就從工業(yè)用地調(diào)整為商住用地，不排除后續(xù)還有這類情況。

當(dāng)大家關(guān)注地塊的前身的時(shí)候，其實(shí)從航拍也可以發(fā)現(xiàn)部分區(qū)域的城市變化。

如今城建在福州數(shù)一數(shù)二的東二環(huán)，放在10年前，可能很多人也想不到，當(dāng)初化工廠地，在經(jīng)過短時(shí)間的開發(fā)，會(huì)建設(shè)成福州的新貴之地。

部分的大型廠房用地，后來開發(fā)的樓盤，比如融信瀾郡、陽光城凡爾賽宮、保利天悅二期等，這些項(xiàng)目也都成為板塊的代表之一。

可以說時(shí)代開發(fā)過程中，雖然會(huì)有很多爭議和安全事件出現(xiàn)，但是回過頭看其實(shí)所帶來的城建變化，也是有目共睹。